房产税不再是“狼来了”，而是即将来了的“狼”。忽略有关部门开征房产税的诚意绝对是有风险的。这盘棋是一个精美的套餐服务。

　　文前提要：房产税不再是“狼来了”，而是即将来了的“狼”。忽略有关部门开征房产税的诚意绝对是有风险的。这盘棋是一个精美的套餐服务。一个笑话，说，会议的前半场大家讨论如何开征房产税，后半场计算各自应该缴纳多少房产税。会议结论：房产税不宜操之过急。但现在，情况变了……

　　2017年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，明确提到了“房地产税”。

　　2月23日，住房和城乡建设部副部长陆克华在国新办发布会上表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。

　　2月27日，财政部官网发消息：房产税的“老手”、曾在重庆任职38年的原重庆市财政局局长刘伟调任财政部副部长（此前职务为全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会副主任），备受关注。

　　2月28日，《中国经济周刊》报道称，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文在接受采访时表示，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。

　　房产税的开征，突然变得非常紧迫了。

　　房产税是提了很久的事了，之所以迟迟没有开征，一个非常重要原因是，如果开征房产税，打压了房价，会拉低地价，给地方政府的土地财政带来重创。另一个重要原因是，开征房产税直接牵涉到自身利益。有一个笑话，说，会议的前半场大家讨论如何开征房产税，后半场计算各自应该缴纳多少房产税。于是，会议有了结论：房产税不宜操之过急。

　　很多人一直纠结于该不该收房产税。《国际金融报》曾经根据专业人士归纳统计的数据得出结论：如果把房产商开发一处楼盘过程，从立项到完成销售进行分解，整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出，房地产界的著名代言人任志强认为，“若将上述因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重。”

　　中国与西方发达国家，在房地产税方面，有着非常明显的区别：西方国家房地产开发环节的税负较低，大部分税都是在保有环节征收的，以物业为主体的财产税是其地方政府收入的重要来源。而在我国，房地产绝大部分税、费都是在开发环节、交易环节征收的，而保有环节征税较少。

　　那么，应该如何解决这个问题？注意，重点来了：早在2003年，中共中央十六届三中全会更是明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”但是，此后有关部门经常只提前半句，而省略后面几个非常关键的字———“相应取消有关收费”。

　　也就是说，原定的开征房产税等保有环节的税，是以“相应取消有关收费”为前提的。

　　但现在，相关部门只提到我国保有环节税费偏轻的问题，而对开发环节、交易环节税费偏重的问题避而不提。这透露出来的信息是：有关部门更倾向于在开发环节税费不变的情况下，增加持有和交易环节的税费。也就是说，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题。

　　为什么原本苗条的房产税的构思后来越变越肥胖了呢？因为情况变了，房产税被赋予了新的使命。

　　首先，地方政府能出让的土地越来越少，这个时候，卖地已经无法维持现有的财政收入规模，急需要一个新的财源。

　　国土资源部发布的2016年国土资源主要统计数据显示，2016年，全国房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%。很多地方官员更换非常频繁，而任何一位新官上任后，都会疯狂卖地。这导致现在的许多一二线城市，能出让的土地越来越少。土地财政已经走到了尽头，需要开辟一个新的财源。还有比开征房产税更好的财源吗？昔日出让的土地上，已经开发出了不计其数的房屋，这是一块诱人的散发着迷人芳香并且滴着油的无比性感妖娆、无比令人心旌摇荡、迷魂淫魄的肥肉。

　　其次，经过大力反腐败，一些比较“复杂”的房产已经流到市场，自身利益涉及的少了。

　　以前，我们经常看到这样的新闻，某某腐败分子落网，被查出房产几十套甚至上百套。反腐败的深入，让这类蛀虫惶惶不可终日。不仅这类大蛀虫，即使用自有资产炒房的官员，也心有余悸。这类房源趁着去年的房价大涨陆续涌向市场被消化掉。这意味着，房产税出台对自身利益的阻力也越来越小。而且，经过反腐败以后，干部队伍的面貌有所改变，在房产税这样的中央已经定调的问题上，把个人利益凌驾于政策之上的风险是非常大的。

　　其三，从2015年开始，有关部门以只要功夫深铁杵磨成针的精神，把低迷的房价硬给拉起来，房价上涨为出台房产税提供了良好保障。

　　退一步说，即使房产税出台导致房价出现下跌，有关部门也不会大惊小怪，因为全在掌控中，可谓进退自如。显然，这盘棋是一个精美的套餐服务。

　　其四，房价持续上涨，调控屡屡失败，在这种情况下，以抑制房地产投机的名义开征房产税，可谓师出有名。

　　这个时候的房产税，已经成了正义的化身，成为抑制房价与反腐败神圣不可分割的一部分。许多饱受高房价之苦的人期待房产税，而因炒房一直大赚特赚的人也已放松警惕，对区区一点房产税不放在心上，还有比这更好的出台房产税的时机吗？

　　国家税务总局原副局长许善达曾经表示，当初房地产税改革试点时提出了三个目标，一是增加地方政府收入，二是缩小居民收入差距，三是稳定房价。现在，如果对照一下，就会发现这三个目标的紧迫性都很强！

　　不觉不觉中，开征房产税的时机真的成熟了！

　　许多人把房产税当成玩笑，这种态度本身倒更像一个玩笑。当地方政府担忧将因无地可卖而揭不开锅的时候，他们会饿着肚子捏着裤角含情脉脉地跟你开玩笑吗？那你真的把他们当成闲得蛋疼的人了。

　　忽略有关部门开征房产税的诚意绝对是有风险的。

　　房产税的影响有多大，取决于房产税税率有多高。

　　如果房产税税率很低，低到可以忽略的地步，房价会对其置之不理继续上涨——这种可能性几乎可以忽略，有关部门整天废寝忘食地为帮助你的口袋去产能而操劳到肾疼，如果忙了那么多年梦了那么多年却只有那么一点点效益，这种散户作风是否如他们所愿，稍微想一下就明白了。

　　如果房产税税率很高，高到让持有房产者心疼恐惧的地步，房地产会立即崩盘——那些海量的存量住房将被人们蜂拥抛向市场却因为找不到接盘者而迅速滑入深渊，有关部门会做这种选择吗？

　　地方政府等着你住新房办喜事的时候排队找你去弄点喜钱花，你来个咬舌自尽立即喜事改丧事，人家还得假装很难过的样子给你随份子，以他们一贯高尚的道德素养和助人为乐不怕黑夜的为人处世原则来看，会希望看到这种结果吗？

　　那么，房产税税率到底有多少？我觉得最大的可能性是，介于上述两种假设之间。征收的房产税应该以足够弥补地方政府的卖地收入缺口为标准——当然会在这个标准基础上增加一些。沿着这个思路，基本可以大概算出房产税的税率。

　　由于各个地方的情况差异很大，有关部门会结合庞大的数据，权衡利益，最终制定出一个税率。总而言之，房产税税率越高，对房价利空的力量越大，税率越低，利空力量越小。但无论怎么看，房产税都肯定是利空房价的，因为这是对保有或者说持有环节征税。

　　众人说他千百度，蓦然回首，房产税却已穿着裤衩，在衣衫褴褛处。开征房产税的紧迫性，对于有关部门来说，已经是燃眉之急，因此，不会太久了。

　　徐梅：日本房地产泡沫破灭后为何能社会稳定

　　是泡沫终会破灭，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半

　　20世纪80年代中期以后，在美国的施压下，日元被迫大幅度升值，给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下滑，日本政府多次下调官方利率。日元升值和宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护、金融监管存在漏洞、信息披露制度不健全、银行风险意识淡化等因素，大量资金被释放出来，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价，房地产泡沫逐渐形成。在短短几年的时间里，东京的地价市值就上涨到相当于整个美国的地价，足见这一时期日本的地价飙升到近乎荒唐的地步。

　　然而，是泡沫终究会破灭，只不过当你身处泡沫之中时，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990年3月27日，大藏省发布了“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对不动产融资进行限制，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎”。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。这些措施对抑制房价上涨产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991年以后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。

　　战后经济上的巨大成功导致对泡沫缺乏警惕，多数人相信“土地神话”会继续

　　在20世纪80年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到的是“土地升值”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。

　　在这种沉醉的氛围下，加上1990年6月日本房价开始出现拐点时，制造业设备投资、对外出口及国内销售依然活跃，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年”。很多人认为，地价下跌只是暂时的，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题。支撑这一想法的理由除了对“土地升值”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济，在日元不断升值的形势下，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率。随着日元对美元汇率逐步回归，日本经济就会保持稳定增长，房价也会随之恢复，并存在上涨的可能。所以，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。

　　民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡

　　如果说泡沫破灭之初，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么，当1991年第2季度后日本实体经济转入萧条、国内失业人数增加、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因。

　　首先，日本是一个法治国家，也是一个诚信社会，国民普遍具有较强的契约意识。孩子从小就受到家庭和学校的教育，要遵纪守法，信守承诺。在日本，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险及其后果讲得非常清楚，如果买方愿意承担这种风险和责任，双方才有可能成交签约。这样，买卖双方对自身的权利和风险、责任等都有充分的了解，而一旦签约，遵守契约则是理所当然的事情。如果成交之后出现问题和纠纷，可以诉诸相关法律，对各类违约行为进行相应的处罚。

　　其次，房价下跌对普通工薪阶层和低收入者的影响有限。日本人对房地产的买卖、持有和转让都需要缴纳一定的税，如房地产取得税、印花税、固定资产税、所有权转移登记税等。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素。所以，日本的普通工薪阶层和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于投资目的而囤积多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍，而租房者往往是低收入阶层，地价、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更便宜的住房。还有一点需要注意的是，日本在泡沫经济尚未形成之前，业已建立起相对完善的失业、医疗、养老等社会保障制度，基本上能够保证所有人的基本生活，这也有助于抵御经济危机和突发事件，维护社会的和谐稳定。

　　泡沫破灭的启示：市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌

　　当前，围绕中国房价的讨论十分激烈。毋庸置疑，中国房地产市场存在泡沫，其直接的表象就是大量资金脱离了实体经济，流入房地产市场，引起房价异常上涨，幅度已经明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了民众的支付能力。那么，中国是否会像日本上世纪90年代初那样出现房地产泡沫破灭?这是近两年来一直被各界关注和争议的问题。

　　一种观点认为，中国城市化水平还不高，土地资源有限，房价有自然上涨的压力;购房者以自我资金为主，面向房地产的贷款规模有限;中国的外资较多，美国要求人民币升值难以得到广泛支持，所以，中国不会出现像日本那样的泡沫破灭。也有一种观点认为，中国的现状与当年的日本有着很多相似之处，如：出口导向型经济、人民币升值、产业结构转型等，中国可能会像日本那样出现房地产市场崩盘，甚至会比日本更严重。还有一种介于二者之间的观点。不管何种观点，从这些观点的争论中我们可以看出，泡沫形成和破灭的原因是复杂多样的。

　　与二十年前的日本相比，当前我国面临着更为复杂多变的国内国际环境。一方面，在欧美日经济放缓的情况下，贸易保护主义升温，人民币升值压力和预期增大，加上中国经济仍保持较快增长，巨大的投资市场和利差的存在，对热钱具有一定的吸引力;另一方面，经济国际化日益加深，资金跨境流动日益频繁，投机性因素增多，国际市场稍有风吹草动，热钱很可能会大量涌入新兴市场。而且，我国地广人多，虽然一线城市的住房刚性需求逐渐退潮，但二三线城市的刚性需求依然旺盛，因此，对房地产市场的调控不能掉以轻心，同时也不能忽视可能隐藏的社会问题。

　　这方面，日本房地产泡沫的形成和破灭或许能给我们一些借鉴和启示。第一，发现泡沫及时挤出，不要等泡沫越大后再采取措施，那样只会加重破灭后的痛苦，更不要寄希望于事后补救，防患于未然最重要;第二，积极引导剩余资金转化为产业资本，使其流向实体经济，从资金源头上防止泡沫的形成和膨胀;第三，在对房地产市场进行调控的同时，加强对投资者的风险教育，房地产不是普通的大众消费品，存在较高的风险，市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌;第四，普及民众的契约意识，告诫投资者购置任何风险品后，不仅仅是可以享受价格上涨时的利润，同时也要承担价格下跌时的风险和损失。任何交易一旦签约，需要履行契约，而对于那些已经或可能蒙受损失的投资者，有必要加强心理教育和疏导;第五，尽快健全和完善我国有关房地产的法规、税收制度等，加快社会保障体制建设，构筑和谐稳定的社会。

　　作为中国的民众，从日本房地产泡沫的破灭中也有需要学习和借鉴的。那就是，泡沫经济破灭后，日本国民的生活态度发生了一定变化，不再像泡沫经济时期那样追求奢华高档的消费品，而更加务实，喜欢购买货真价实的低价商品。这一点对尚为发展中国家却已跻身于全球奢侈品消费大国的中国来讲，或许应该有所感悟和反思，因为浮躁奢华的消费也会助推经济泡沫，而泡沫终究会彻底破灭。